مسکن در تهران چقدر گران شده است؟
مرکز آمار در تازه‌ترین گزارش خود، شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران منتهی به دی ماه امسال را منتشر کرد. بر اساس این گزارش، شاخص قیمت مسکن به بیش از ۶۳۸ واحد در شهر تهران رسیده‌است که نسبت به ماه گذشته افزایش ۸.۲ درصد را نشان می‌دهد. به بیان دیگر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در دی نسبت به آذر افزایش ۸.۲ درصدی را نشان می‌دهد. این در حالی است که قیمت مسکن در آذر ماه کاهش ۸.۵ درصدی را تجربه کرده‌بود. نمودار زیر روند شاخص قیمت املاک مسکونی در شهر تهران را از سال ۹۶ بر اساس سال پایه ۹۵ نشان می‌دهد:
اما پرسشی که مطرح می‌شود این است که بر اساس اطلاعات قیمتی که پیش‌تر از سوی بانک مرکزی منتشر شده‌بود، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در دی ماه رشدی ۱.۸ درصدی داشته‌است که با افزایش ۸.۲ درصدی شاخص قیمت مسکن مرکز آمار تفاوت معناداری دارد. نمودار زیر تغییرات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران را از سال ۹۶ بر اساس اطلاعات بانک مرکزی و همچنین مرکز آمار نشان می‌دهد:
همانگونه که مشخص است هرچند روند کلی تغییرات قیمتی یکسان بوده اما میزان این تغییرات بعضاً در برخی ماه‌ها تفاوت معناداری با هم دارند. دلیل این موضوع ناشی از نحوه محاسبه این دو شاخص است.
میانگین قیمتی که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود بر اساس کل معاملات انجام شده در آن ماه است. اما برای محاسبه شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران توسط مرکز آمار از روش هدانیک استفاده شده است. در این رویکرد از ویژگی‌های املاک مانند قیمت معامله، مکان، نوع خانه، سن بنا، تعداد اتاق، تعداد سرویس بهداشتی، تعداد پارکینگ و فضای پارکینگ، حیاط و … استفاده می‌شود. شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، درصد تغییر قیمت واحدهای مسکونی را بهتر نشان می‌دهد. چرا که ممکن است مشخصه واحدهای فروش‌رفته در دوره‌های مختلف تفاوت زیادی داشته باشند. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبلی باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین میبرد. بنابراین تفاوت تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران بر اساس اطلاعات بانک مرکزی و مرکز آمار به دلیل استفاده از رویکردهای متفاوت است.
بر اساس اطلاعات مرکز آمار قیمت مسکن در دی ماه امسال نسب به ماه مشابه سال گذشته (تورم نقطه به نقطه) بیش از ۹۰ درصد افزایش یافته‌است که این عدد بر اساس اطلاعات بانک مرکزی به ۹۷ درصد می‌رسد. نمودار زیر تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن را در شهر تهران نشان می‌دهد:
همانگونه که مشخص است از سال ۹۶ دو جهش قیمتی شدید را در بخش مسکن شاهد بودیم. بررسی تغییرات قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۶ می‌تواند درک بهتری از شرایط تورمی مسکن ارائه دهد. قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای سال ۹۶ تا پایان دی ماه امسال بر اساس اطلاعات بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به ترتیب ۶.۳۳ و ۶ برابر شده‌است.
بر اساس اطلاعات قیمتی بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسیده‌است. این در حالی است که در ابتدای سال ۱۳۹۵ این رقم برابر با چهار میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بود. نمودار زیر روند قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران را از ابتدای سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد:
این تغییرات قیمتی باعث شده‌است که قدرت خرید خانوار در بازار مسکن به پایین‌ترین میزان خود طی چند دهه اخیر برسد. شاخص دسترسی که بیانگر قدرت خرید خانوار در بازار مسکن است بنا به تعریف تعداد سال‌هایی است که یک خانوار در قیمت‌ها و سطح درآمدی فعلی می‌تواند یک خانه ۷۵ متری بخرد اگر تمام درآمد سالیانه خود را پس‌انداز کند. این شاخص در دی ماه امسال به بیش از ۱۸ رسیده که رقم بی‌سابقه‌ای محسوب می‌شود. نمودار زیر شاخص دسترسی را از سال ۱۳۷۳ برای شهر تهران نشان می‌دهد:
همانگونه که مشخص است خرید خانه هیچگاه به سختی دو سال اخیر نبوده‌است و شاید گزاره رویای خرید خانه مصداق بارز این روزهای بازار مسکن باشد. این در حالی است که شاخص دسترسی در سال ۹۵ برابر با ۷.۷۲ بوده‌است که مقایسه آن با شاخص ۱۸ واحدی در دی ماه امسال خود گواه شدت دوره تورمی سه سال اخیر است.
اما آیا افزایش قیمت مسکن در سه سال اخیر ناشی از هیجانات بازار و حباب قیمتی بوده‌است؟ شاید اولین و ساده‌ترین معیاری که بتوان از آن برای پاسخ به این پرسش استفاده کرد، قیمت دلاری مسکن باشد. مسکن به عنوان یک دارایی همبستگی بالایی با نرخ ارز دارد و لذا بررسی روند قیمت دلاری آن پاسخ این پرسش را تا حدود زیادی ارائه دهد. نمودار زیر روند قیمت دلاری مسکن را از سال ۱۳۸۱ نشان می‌دهد:
با فرض دلار ۲۴ هزار تومانی، میانگین قیمت دلاری مسکن در شهر به ازای هر مترمربع در دی ماه امسال برابر با ۱۱۴۱ دلار بوده‌است که تقریباً برابر با میانگین قیمت دلاری بلندمدت آن (۱۱۶۰ دلار) طی بیست‌سال گذشته‌است. بنابراین در قیمت‌های فعلی دلار، شاید صحبت از حبابی بودن قیمت مسکن دور از انتظار است. مگر آنکه در ماههای آتی قیمت دلار با کاهش همراه شود.
بنابراین هرچند برای بررسی دقیق‌تر بازار مسکن باید سایر شاخص‌ها همچون همچون عرضه، تقاضا مصرفی و سوداگرانه، شرایط پولی کشور و … را در نظر بگیریم اما در نگاه اولیه می‌توان نتیجه گرفت که هرچند مسکن طی این مدت افزایش قیمت بالایی را به واسطه جهش نرخ ارز تجربه کرده‌است ولی با توجه به قیمت‌های فعلی نرخ ارز، به نظر می‌رسد صحبت از حباب قیمتی دور از انتظار باشد. با این وجود تحولات قیمتی اخیر به گونه‌ای بوده‌است که قدرت خرید خانوار را به پایین‌ترین سطح ممکن طی چند دهه اخیر رسانده که موجب تضعیف تقاضا در این بخش شده‌است و شاید روند قیمتی فزاینده برای بازار مسکن را کاهش دهد.
