قیمت بالای املاک چگونه تولید را کم می کند؟

به گزارش اکونومیست، علی‌رغم اینکه علاقه اقتصاددانان به زمین در طول زمان کاهش یافته است، اما برای اقتصاددانان سیاسی قرون ۱۸ و ۱۹، این موضوع برای درک جهان، اهمیت اساسی داشت. آنها بر این باور بودند که توزیع رانت حاصل از مالکیت زمین می‌تواند اطلاعات مهمی درباره شکاف بین ثروتمندان و فقرا و همچنین انواع دیگر آسیب‎های اقتصادی بدهد. با این وجود اقتصاددانان در قرن بیستم کمتر به زمین اهمیت می‌دادند.

اما از آغاز هزاره، اقتصاددانان به طور فزاینده‌ای درباره تاثیری که قوانین منطقه‌بندی محدودکننده بر تولید اقتصادی شهرها دارد، بحث کرده‌اند. سقوط بازار مسکن آمریکا در سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹ و بحران مالی جهانی نیز باعث افزایش تحقیقات در مورد عواقب رکود در بخش املاک شد. بر این اساس، ترازنامه بانک‌ها تضعیف می‌شود و صاحبان خانه‌ها کمتر خرج می‌کنند که چنین شرایطی به طور بالقوه باعث رکود می‌شود.

همچنین در سال‌های اخیر رشته دیگری از تحقیقات منتشر شده که مانند اقتصاددانان سیاسی گذشته، بسیاری از آسیب‌های اقتصادی طولانی مدت را به زمین نسبت می‌دهد. نتایج این تحقیقات که در آنها به رونق طولانی مدت املاک در چین نیز اشاره شده، نشان می‌دهند که چگونه قیمت‌های بالا و فزاینده زمین بر وام‌دهی، سرمایه‌گذاری و در نهایت بهره‌وری تأثیر می‌گذارد. نتیجه نگران‌کننده این است که قیمت‌های بالا و فزاینده ملک می‌تواند اثرات اقتصادی زیان‌باری داشته باشد، زیرا سرمایه‌گذاری مولد را از بین برده و منجر به تخصیص نادرست سرمایه می‌شود. در شدیدترین موارد، تورم و قیمت بالای زمین می‌تواند دلیل اصلی تداوم رشد آرام بهره‌وری باشد.

املاک و مستغلات بزرگترین طبقه دارایی در جهان است، بطوریکه در سال ۲۰۲۰، حدود ۶۸درصد از دارایی‌های غیرمالی جهان که شامل کارخانه، ماشین آلات و همچنین دارایی‌های نامشهود مانند مالکیت معنوی است را تشکیل می‌داد. زمین و نه سازه‌های ساخته شده بر روی آن، کمی بیش از نیمی از این ۶۸درصد را تشکیل می‌دهد. با بالارفتن ارزش‌ها، سهم زمین در دارایی‌های غیر مالی به شدت در برخی کشورها افزایش یافته است (اگرچه تعداد کمی از داده‌ها این موضوع را گزارش می‌کنند)، برای مثال در بریتانیا از ۳۹درصد در سال ۱۹۹۵ به ۵۶درصد در سال ۲۰۲۰ رسیده است.

از آنجایی که زمین را می‌توان به راحتی ارزش گذاری کرد و نمی‌توان آن را مخفی کرد، وثیقه خوبی برای استقراض است. بنابراین اثر اولیه افزایش قیمت‌ها، همانطور که قیمت‌ها در بیشتر کشورها در چند دهه گذشته افزایش یافته، افزایش وام دهی و فعالیت اقتصادی است. خانوارها می‌توانند از اموال خود که ارزش آن رو به افزایش است، برای وام گرفتن با نرخ‌های بهره پایین‌تر استفاده کنند. شرکت‌های مالک زمین نیز می‌توانند راحت‌تر به منابع مالی دسترسی داشته باشند. دارایی‌ بیشتر هم باعث می‌شود مردم در خرج کردن پول احساس راحتی کنند.

از سوی دیگر استفاده از زمین به عنوان وثیقه، به ویژه در مکان‌هایی که بانک‌ها نقش زیادی در تامین مالی شرکت‌ها دارند، آثار زیانباری دارد. توانایی شرکت‌ها برای استقراض، بر اساس دارایی‌های آنها و نه پتانسیل تولیدی تعیین می‌شود. بنابراین صاحبان زمین در مقایسه با کسانی که برای مثال دارایی‌های نامشهود زیادی دارند، راحت‌تر از بانک‌ها وام می‌گیرند.

بر اساس مقاله‌ای که در سال ۲۰۱۸ توسط سباستین دوئر از بانک تسویه بین المللی منتشر شد، شرکت‌های آمریکایی فهرست شده با وثیقه ملکی بیشتر می‌توانند بیشتر از رقبای خود وام بگیرند و سرمایه گذاری کنند، حتی اگر بهره‌وری کمتری داشته باشند. این تأثیرات درست قبل از بحران مالی جهانی در اسپانیا نیز مشهود بود. در تحقیقی که سال گذشته منتشر شد، سرجی باسکو از دانشگاه بارسلونا و دیوید لوپز-رودریگز و انریکه مورال-بنیتو از بانک اسپانیا خاطرنشان کردند که تولیدکنندگان دارای املاک در این کشور تمایل به دریافت اعتبار بانکی بیشتری نسبت به سایر شرکت‌ها دارند.

همچنین افزایش قیمت املاک می‌تواند از وام دهی مولد جلوگیری کند و منجر به تخصیص نادرست سرمایه شود. زمانی که بازار مسکن رونق می‌گیرد، بانک‌ها تمایل بیشتری به وام‌های رهنی دارند اما از آنجایی که وام‌دهندگان با محدودیت‌های سرمایه مواجه هستند، اغلب با کاهش وام دادن به مشاغل همراه است.

این اثر توسط تحقیقات منتشر شده در سال ۲۰۱۸ که بصورت مشترک توسط دانشگاه میامی، دانشگاه پنسیلوانیا و ویرجینیا انجام شده، نشان داده شده است. بر اساس داده‌های این تحقیقات، در آمریکا و بین سال‌های ۱۹۸۸ تا ۲۰۰۶، افزایش به میزان یک انحراف معیار در قیمت مسکن در مناطقی که یک شعبه بانک وجود دارد، رشد وام‌دهی به شرکت‌هایی که از همان بانک وام می‌گیرند را تا ۴۲درصد کاهش می‌دهد. کل سرمایه گذاری انجام شده توسط شرکت‎های تحت تاثیر نیز ۲۱درصد کاهش یافته است. با توجه به اینکه بانک‌ها در کشورهای ثروتمند، وام‌های رهنی خود را به شدت افزایش داده‌اند، چنین تأثیرات جایگزینی ممکن است در جاهای دیگر نیز قابل توجه باشد. در ۱۷اقتصاد پیشرفته، سهم وام مسکن از کل وام‌های بانکی از ۳۲درصد در سال ۱۹۵۲ به ۵۸درصد در سال ۲۰۱۶ (آخرین سالی که داده‌ها در دسترس است) افزایش یافته است.

با توجه به اینکه سرمایه گذاران چین تمایل بالایی برای املاک و مستغلات دارند، اثرات قیمت بالای زمین در غرب هر چه که باشد، مقیاس مشکل در چین حتی بزرگتر به نظر می رسد.

طیف وسیعی از تحقیقات اخیر نشان می‌دهد که قیمت بالای زمین در چین، وام‌دهی بانکی را از تولیدکنندگان سبک دور کرده و هزینه‌های تحقیق و توسعه شرکت‌های فهرست‌شده را کاهش می‌دهد. همچنین این موضوع منجر به بازتخصیص استعدادهای مدیریتی به سمت بخش املاک می‌شود.

یکی از نتایج قابل توجه از مقاله‌ای است که در سال ۲۰۱۹ توسط هارالد هاو از دانشگاه ژنو و دیفی اویانگ از دانشگاه تجارت و اقتصاد بین المللی در پکن بر اساس داده‌های تولیدکنندگان در ۱۷۲ شهر چین منتشر شد. بر اساس این گزارش، افزایش ۵۰درصدی قیمت ملک، هزینه‌های استقراض را افزایش می‌دهد، سرمایه‌گذاری و بهره‌وری را کاهش می‌دهد و منجر به کاهش ۳۵.۵درصدی تولید ارزش افزوده شرکت‌ها می‌شود.

در انتها می‌توان نتیجه گرفت که قیمت‌های بالا و فزاینده املاک می‌تواند فعالیت‌های اقتصادی را کاهش دهد و پیامدهای مهمی برای نحوه برخورد سیاست گذاران با سرمایه گذاری در زمین و مسکن دارد. برای مثال، تشویق افراد و شرکت‌ها به خانه‌سازی به کاهش ارزش وثیقه کمک می‌کند، محدود کردن مالکیت چندین ملک، توزیع آن وثیقه را تغییر می‌دهد و محدود کردن میزان وام‌دهی مسکن که بانک‌ها می‌توانند انجام دهند، ممکن است منجر به جریان بیشتر اعتبارات به سمت اهداف تولیدی شود.

همچنین یک ایده بلندپروازانه‌تر، مالیات بر ارزش زمین است که با کاهش ارزش بازار زمین، ممکن است جذابیت آن را به عنوان وثیقه کاهش دهد. به طرز عجیبی، چنین مالیاتی هدف بسیاری از اصلاحگران قرن ۱۸ و ۱۹ بود، زیرا آنها به دنبال جامعه‌ای برابرتر بودند. بنابراین یک رویکرد جدید در مورد زمین می‌تواند به خوبی یک ایده قدیمی را احیا کند.